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访谈 | 铂力行副总经理刘海:置业买点到来了,买房的信号越来越强烈?

日期:2020年4月13日

 

美联储无限量化宽松开启印钞时代,资产升值通道开启?

铂力地产副总经理:刘海

近日美联储再次召开紧急会议加码量化宽松,宣布将继续购买美国国债和抵押贷款支持证券以支持市场平稳运行,不设额度上限,相当于开放式的量化宽松政策。

继3月15日的紧急会议后,当地时间3月23日早8时,美联储“早起”护盘。在新发布的公开市场委员会(FOMC)声明中宣布扩大购债规模。美联储在一份声明中说,将购买“必要规模的”国债和抵押贷款支持证券,以支持市场平稳运行和货币政策的有效传导,并将把机构商业抵押贷款支持证券纳入购买范畴。同时,美联储还宣布将扩大货币市场流动性便利规模。

FOMC会议上,美联储宣布推出7000亿美元量化宽松计划,其中购买美国国债5000亿美元,购买抵押贷款支持证券(MBS)2000亿美元。为了确保市场运行和货币政策传导,美联储将不限量按需买入美债和MBS,每日和定期回购报价利率将重设为0%。

此外,美联储理事会重启多个工具支持经济。包括了开放式的资产购买,在此次声明中,FOMC宣布将购债范围扩大到机构抵押支持债券,宣布本周每天都将购买750亿美元国债和500亿美元机构住房抵押贷款支持证券。

美联储同时宣布,扩大货币市场流动性便利规模;在此前推出的工具的基础司信贷机制;重启2008年设立的“定期资产担保证券贷款机制”。

市场对这些举措反应积极,道指、标普、纳指大涨,美联储高速打开印钞机以及推出0利率。不但美联储,欧洲和日本,以及新兴国家,目前都对新冠疫情做出了在金融政策上的非常积极的措施,大量投放货币到市场中,金额超过10万亿(美金),总量远远超过了2008年的水平,在市场获得超额货币资金供应下,资产进入升值通道显而易见;

中国也针对疫情推出了高达数十万亿级别的新基建、增加货币资金数万亿投放量等措施,大家可以想象,2008年4万亿的刺激下,资产市场快速增长的表现,而现在是10倍级的投放;在这个激进的政策下,市场将获得大量资金,除小部分进入实体经济外,大量的货币资金将进入股市或房地产,可以预见的是,如同2008年金融海啸之后的市场一样,房地产将进入快速升值通道;抄底吗?没错,自从调控以来,目前房地产已在底部徘徊一段时间,新冠疫情后的各类优惠的更使得现在投资价值凸显,历史和李嘉诚类的投资成功人士证明,底部和拐点都出现在重大金融政策的货币供应指标上,无限量的美金、欧元、日元、人民币的超额投放,资金只能购买资产,资产购买的方向在于新兴市场和高增长地区,比如粤港澳大湾区等区域,可以预测的是,在未来一段时间,重点房地产投资区域将迎来快速量升价增。

房贷利率普降


“最近的房贷利率降了一些,现在买房会比较合适,而且在疫情期间,楼盘也有一定的特殊优惠,现在买是比较划算的。”珠海金湾某楼盘的销售人员说。近期,随着疫情得到控制和缓解,此前被推迟的购房需求开始得到释放,各大售楼处也开始出现不少购房者的身影。

从3月1日房贷定价基准转换开始,房贷利率的走势也成为了购房者决策是否要进行置业的一个重要因素。全国重点城市的674家银行分行,2020年3月份,30个城市首套房贷款利率环比有所下调,其中8个城市的降幅在10个基点以上,昆明首套房贷利率环比降幅最大,为29个基点。

从2019年8月份到2020年4月初,LPR进行了8次报价。今年2月20日,在第7次的LPR报价中,5年期以上的LPR下行5个基点,为4.75%。在2019年11月份,5年期以上的LPR还进行过一次下调,同样为5个基点。

预计房贷利率进一步下调


LPR的走势实际上是受多重因素的影响。自去年开始,LPR就出现了多次降息的现象,即便是没有新冠肺炎疫情的冲击,中国贷款市场的降息窗口也已经开启了。

在央行逆周期加盟的举措下,预计4月份的LPR利率将迎来下降。“降准政策为商业银行和贷款市场释放了较多的流动性,商业银行贷款业务的压力相对减少。从银行本身来说,虽然贷款利率近期没有调整,但是因为可贷资金的规模较大,所以近期的重点不在于降息,而在于优化贷款结构和积极投入实体经济。而针对未来房贷利率的走势,预计全国各地商业银行的实际房贷利率会有下调的可能。原因则是,此前部分商业银行降低首付比例受到了外界的关注,首付政策的调整面临一定的阻力。目前,从商业银行的工作重心来看,降低贷款利率或是近期调整的方向。

对于购房者来说,目前买房是一个比较好的时间窗口,刚好赶上利率开始降低的班车,可以大大降低供房成本。同时,在目前疫情的情况下,各个楼盘都给出了一定的优惠,我们预计,4月底5月初,疫情基本控制结束,生活工作全面恢复正常,由于房地产其刚性需求的特性(并不会因某种短期事件而取消买房计划,短期推迟购买),预计会出现报复性增长消费,因此在最近买房是比较好的实际。

2020年,300万以下人口的城市全面取消落户限制


国家发展改革委9日称,2020年,将督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制,推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制,促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。在该政策下,跨区域购房群里以及净流入型城市将迎来利好,如珠海:人口总量300以下,建市以来城市人口稳步增加,而新建商品房中接近一半的面积由市外人口购买(含在珠工作的非户籍人员),因此说,市外人口支撑起了珠海房地产的半边天;如能完全取消落户限制,预计在短期内有爆发性的销售增长。

根据《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,督促除个别超大城市外的其他超大特大城市和Ⅰ型大城市坚持存量优先原则,取消进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群落户限制。推动Ⅰ型大城市探索进城常住的建档立卡农村贫困人口应落尽落。鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。




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