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珠海楼市新政操作细则出炉

日期:2017年5月11日

4月8日,珠海出台楼市调控升级政策后,市房地产市场调控联席会议于4月19日下午进行了专题研究。5月11日,联席会议办公室下发了执行调控政策的有关操作细则等事项,内容如下:

 

快讯!珠海楼市新政操作细则出炉

 

为贯彻落实好2017年4月8日市府办《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》(珠府办函〔2017〕79号,下称《新通知》)的要求,更好促进我市房地产市场的平稳健康发展,同时做好和2016年10月6日市府办印发的《珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》(珠府办函〔2016〕203号,下称《原通知》)和市房地产市场调控联席会议2016年10月25日印发的《关于执行房地产调控政策操作细则的通知》(珠规建房〔2016〕42号,下称《原细则》)的衔接,4月19日下午,市政府召开市房地产市场调控联席会议部分成员单位会议,进行专题研究。会议由市政府副秘书长何庆明同志主持。纪要如下:

经市房地产市场调控联席会议研究决定,现将执行调控政策的有关操作细则等事项明确如下,请各成员单位严格按照本通知执行。

 

一、市住规建局

牵头做好房地产市场调控联席会议办公室的具体工作,负责和相关部门对《新通知》、《原通知》、《原细则》各项规定的衔接问题进行商定。并明确如下执行原则:

(一)2017年4月9日零时起,全市范围内所有商品住宅(含新建和二手住房)的交易行为,严格执行《新通知》的规定;2016年10月6日至2017年4月8日(含当天)期间,商品住宅实质交易已经开始,按照《原通知》、《原细则》执行;2016年10月6日之前实质交易的,按以往政策执行。上述情况均需同时符合以下条件:

1.销售的楼房合法(已取得商品房预售许可证、商品房地产权权属证明书且无查封无抵押)。

2.已经网签或已经缴纳了定金、首付款或全款等款项(需提供带有交款、交易日期的正式机打发票或有效的银行转账、支付票据)。有明确具体交易的房屋等证明。

3.购房(含接受赠与、接受转让)人在新购住房时(缴纳首付或全款),必须符合购房资格(本市户籍3套、非本市户籍1套且具有符合《新通知》规定的社保或纳税记录等);购房人在支付定金、首付、全款时,应向销售方(含赠与方、转让方)书面承诺自己符合购房资格,销售方(含赠与方、转让方)在收取对方首付款时要对其购房资格进行审核;买售双方(含赠与、转让)应对其承诺和审核事项负相关法律责任。

(二)《通知》第三点“执行限购和差别化信贷政策”的逐月连续缴纳个人所得税或社会保险的时间,指购房之日算起,前6年内连续逐月缴纳5年以上个人所得税或社会保险。

 

二、人社部门

(一)下列在我市创新创业、户籍暂未迁入的人员,由市人社部门会同市、区各人才计划主管部门或商务部门核定,并出具《珠海市人才购房证明》,按非珠海户籍居民家庭的标准执行购房政策,但不需要提供纳税和社会保险证明:

1.两院院士,国家“千人计划”、“万人计划”,广东省“珠江人才计划”、“特支计划”等国家、省重点人才计划入选者;

2.经评定的珠海市高层次人才、青年优秀人才,市创新创业团队带头人及核心成员等市重点人才计划入选者。

3.我市在站博士后、出站留(来)珠海博士后研究人员,以及其他取得高级专业技术资格或博士学位的人员;

4.我市重点企业及市、区重点招商引资项目急需引进的人才,获得市、区人才项目奖励和资助的人才。

(二)下列人员,可凭相关证明,按非珠海户籍居民家庭的标准执行购房政策,但不需要提供纳税和社会保险证明:

户籍未迁入我市的中央、省直机关事业单位等驻珠海机构,以及本市机关事业单位的工作人员(按人事管理权限由所在单位或主管部门出具工作人员证明)。

 

三、市国土资源局

(一)住宅用地配建保障性住房(人才住房或公共租赁住房)。

市住规建局出具住宅用地相关规划条件,市国土资源局按照用地规划条件的相关要求纳入用地《挂牌文件》及《国有建设用地使用权出让合同》。

(二)经营性用地竞买保证金。

我市经营性用地竞买保证金将由原来的50%调整为60%,首期地价款调整为用地出让价款的60%。

(三)住宅用地出让起始价(底价)及最高限价的确定。

鉴于房地产市场变化较快,为避免我市住宅用地的出现高溢价率等情况,在今后我市每宗住宅用地出让前,将由国土资源局牵头,会同市住规建局、市公共资源交易中心及辖区政府(管委会)共同对用地出让起始价(底价)及最高限价进行研究确定后,报请市政府审定。

(四)住宅用地到达最高限价后,竞配保障性住房面积。

当住宅用地竞买价格达到设定的最高限价时,转为竞保障性住房面积。竞保障性住房面积原则按照住宅功能总建筑面积的0.1%为增长幅度进行竞买(具体操作时,将按该比例对竞配面积进行取整),配建保障性住房建筑面积最多者为竞得人。

(五)加强住宅用地土地购置资金监管,企业和个人参与商品住房用地“招拍挂”前,提供有关资料到珠海市公共资源交易中心业务窗口进行竞买资格审查时,须一并提供土地购买资金的来源承诺书,承诺土地购置资金(包括土地竞买保证金和土地出让价款)为企业自有资金,不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等;如竞得人确实存在违反承诺的情况,由国土资源局协调相关部门没收竞得人的竞买保证金并取消中标资格或解除土地出让合同,无偿收回土地。

 

四、市人民银行、银监局

明确执行限购前后贷款相关政策的时间,对2017年4月8日(含当天)之前已经实质交易的商品住宅,按《原通知》和《原细则》执行;4月9日起的交易,严格按照《新通知》执行;购房人没有交清首付款时,商业银行不得发放贷款。

 

五、市不动产登记中心

执行《新通知》时,按以下的原则进行确认:

(一)全市范围内的所有户型,全部纳入限购范围。继续执行《原通知》规定的本市户籍以家庭为单位不超过3套、非本市户籍(有社保或个税)以家庭为单位不超过1套的规定。

居民家庭指以家庭为单位,成员范围包括购房人、配偶(含双方随子女落户我市的父母)及未成年子女。

(二)无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民,暂停在全市范围内向其销售住房。

以户籍为界定标准,家庭中一方为珠海户籍,另一方为非本市户籍居民,以家庭为单位购买住房时,符合限购政策的夫妻一方必须登记为权利人之一或共有(含按份共有、共同共有);不能单独登记在无珠海户籍且无法提供满足要求的符合珠海限购的社保或个税记录的非本市户籍居民名下。

1.非本市户籍居民家庭购房,网签时提供的纳税证明或社保证明明细中显示其在购房之日6年内缴纳记录应累计5年以上。个税或社保证明中列明的月份累计应不少于60个月。

2.个税或社保证明缴费记录按月计算,由记录中的“结束年月”减去“开始年月”,同一月份购买不同险种的不得重复计算。

3.个税或社保记录中“缴费类型”栏显示为“正常缴”,视为按月正常缴费;显示为“补缴”则视为一次性补缴多月费用。非本市户籍购房人因工作单位或个人原因社保缴交过程中存在个别月份未按时缴纳,之后补缴的(一次性补交多月费用),按一个月次有效缴交记录予以累计,一个月内多次补缴的,计一次。

4.关于以个体工商户商户号名义购房的,需提供符合限购规定的个人的户籍或其缴纳工资薪金所得纳税记录或社保记录证明。

(三)通过赠与方式转让住房后,须满3年之后方可以再次购买住房;接受赠与的,必须符合本市的现行限购政策。所有赠与行为,含直系亲属、非直系亲属及共有人之间通过赠与方式转让住房后,赠与方(含家庭)须自产权转让之日起满3年之后方可以再次购买住房;接受赠与的(含家庭),必须符合本市现行限购政策,并在经核准取得不动产权证之日起满3年才能上市交易(含赠与)。

(四)居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买(本通知发布之日起购买)的住房,须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易(转让)。住房共有权人之间通过买卖、赠与方式导致产权份额变更的,按本规定执行。

本通知发布之日起购买,指2017年4月9日(含当天)之后购买,以网签合同、税票、发票、契税或银行转账、支付凭证中显示的最早时间为购买时间。

(五)父母离婚的,登记在未成年人名下的住宅套数应计入有抚养权的一方名下。

(六)限购政策施行后,不管是否已缴纳住房交易税费,购房人均须提交符合本市限购政策的证明材料。

(七)农村集体土地上的自建房、回迁房计入住房套数。

(八)因有强制执行权机关生效法律文书和国有资产处置导致的住房转让,购房人不需要提交其符合本市限购政策的证明材料。

 

六、市发改局(物价部门)

新建商品房项目在销售(预售和现楼销售)前,应到市发改局进行备案,并按如下原则执行:

(一)明确三个价格定义:

1.前期价格:指项目在本次备案前6个月的网签交易均价;

2.周边在售价格:指报备的项目所在区域半径4公里范围内,选取3个以上(含3个)在售项目前6个月的网签交易均价。

3.区域价格:指报备的项目所在的区域内(有设立不动产登记分机构的区域)前6个月的网签交易均价。

(注:网签交易均价以不动产登记中心提供数据为准)

(二)报备项目有前期价格的,报备价格不得高于项目前期价格;没有前期价格的,报备价格不得高于周边在售价格;没有周边在售价格的,报备价格不得高于区域价格。

(三)商品房销售价格不得高于备案价格,同时不得低于备案价格的85%。确实需要调价的,必须重新备案,且间隔时间应在6个月以上;商品房实际成交价格高于备案价格,或低于备案价格的85%,不予办理网签手续。

(四)2016年10月6日之前取得预售许可或商品房地产权权属证明书的项目,不需要进行价格备案,但应严格执行价格信息公开制度。

(五)报备项目整栋或整个项目的每套住房面积均在144平方米以上的,备案时不需要进行价格比较,按报备价格备案。

 

七、市工商局

(一)加强对房地产市场的广告监管执法工作。以房地产开发商、承销商、房地产中介及广告经营单位、广告发布单位等为对象,通过加强日常监管、专项整治、行政指导等措施规范其经营行为,严厉查处虚假违法房地产广告行为。

(二)加强房地产交易合同监管。重点针对房地产开发商、承销商、房地产中介利用房地产类合同中的典型不公平格式条款,免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利的违法违规行为,加大执法力度,狠抓案件查办工作,切实维护合同公平正义,保障消费者合法权益。

 

八、市金融局

金融主管部门会同市处非办、公安、税务、公积金中心等部门,加强房地产市场金融秩序整顿和监管,重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为,继续开展房地产领域非法集资排查和整治。

 

九、税务部门

(一)外地企业派驻人员在珠海工作,如果不能缴纳规定时限的社保或纳税证明,属于限购人群。

(二)社保费和纳税的征收工作,分别以税务部门和人社局出具的相关证明为准。

 

十、其他

(一)公安、人社、税务部门做好相关购房人的户籍、缴纳社保、纳税等核查和提供证明等工作。(新建和二手商品房交易均需要)。

(二)联席会议成员单位之间因工作需要进行数据共享的,相关成员单位应及时配合,涉及商业秘密或个人隐私的信息,由相关单位按规定妥善处理;其他相关部门按照《意见》做好相关工作,需要进一步明确的,和市房地产市场调控联系会议办公室联系。

(三)其他问题,由各部门、相关单位按照市房地产市场调控联席会议要求,做好《新通知》、本细则和《原通知》、《原细则》之间的衔接。

参会人员:何庆明(市政府),罗红、田华(市委组织部人才办),王朝晖、朱存文、李立槐、林泓铠(市住规建局),罗朝晖(市金融工作局),卢新华、林锦娜(市发改局),叶钦(市工商局),陈钧兴、龙创(市地税局),李倩如(市国税局),谭祥升、雷红(市不动产登记中心),陈萍、李迪安(市人社局),刘燕(市公安局),林佳林(人民银行珠海中心支行), 王颉(市国土局),王晓红(市银监局)。

 

 

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