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访谈 | 铂力行副总经理刘海:疫情后房地产走势怎样?会不会再现非典后的疯涨?

日期:2020年2月11日

 

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冬天过后是春天,熬过困难之后便是幸福

新型冠状病毒疫情正是来势汹汹的爆发期,但是春天还是如约而至,2月4日立春之后,春芽萌动,很快就会到春暖花开的日子,也是房地产一年中最令人期待的销售旺季之一,但是,2020年的春天销售旺季,眼看着已经被新型冠状病毒毁掉了。

预估新型冠状病毒的消失周期,专家们认为应该以2002年11月爆发的非典为参照,到气温25度以上的时候,也许冠状病毒会自动消失。

 

 

根据这个预估,房地产销售最好的三、四月都将泡汤。

 

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因此,如果预估成立,那么2020年房地产市场走势分析应该分为两部分,一个部分是上半年走势,一个部分是下半年走势。

我们先来分析上半年走势,先从中国大的经济环境分析,2019年中国在很多领域都有长足发展,尤其是互联网,智能化和基建,同时一带一路整体的贸易循环系统正在形成,一个闭环式的市场经济逐渐建立。国际市场形势有利于中国发展。

有人认为,2020年上半年中国经济在消费市场中,会有很大损失,我们认为这个损失远比不上2002年底的非典,因为,这次疫情,并没有在春节之前消费最高的两个月内公布,而是在春节前,才通过钟南山博士之口公布的,而春节之前,交通,消费市场等主要领域已经基本上把钱赚到了,节前的准备物资已经消化得差不多,节后的返程高峰虽然因为疫情没有形成,但这个钱跑不了。

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2020上半年房地产市场影响节后的上半年,疫情造成的人员流动受限制,作为以人员现场交流为成交基础的房地产销售,将会产生巨大的影响。这种影响首先就是销售成交会受到高度限制。购房者一般会暂时放下购房欲望,不去售楼处看房,转而关注疫情发展,关注自身健康,因此购房欲望会短期转移。房地产项目销售会暂时根据相关政策减少人员接触,也会限制销售成交。

 

第二个影响是购房欲望短期积累和销售欲望的短期积累都会大大增加。

 

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由于疫情影响,暂时停止购房的购买市场会产生购买积累,这些积累,如果下半年疫情如期消除,将会延期到下半年释放。销售市场也会产生销售积累,一方面房地产企业上半年任务受到巨大影响,难以完成已经是定局,结果一定是全部发力到下半年市场,另一方面,由于疫情对施工的影响,上半年可以竣工进入销售的项目会延迟竣工,房地产市场供应量会相对减少,根据国家统计局2019年的统计数据,2019年全国房地产仍然是去库存期,因此预计下半年必然是进入一个加速消化库存期。

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从房价上看,销售停滞,购买不足,疫情之下,禁止聚集,降价促销,团购等等,基本上都会徒劳无功。房企最好的做法就是按兵不动,咬牙坚挺。因此房价在疫情期间,不会升也不会降,最大概率是保持状态,等待时机。但对于购房者来说,根据李嘉诚的金牌投资定律,当大家都不去买的时候,往往是最佳的投资时机,上半年也许是最佳的买点。

从珠海房地产市场看,2019年珠海市挂牌的房地产开发土地,尤其是商品住宅开发土地进入市场的以基本开盘,未开盘的疫情又必然使得工期拖延到下半年,因此,2020年上半年必然是动工面积,竣工面积,以及供应量大减的半年。本应上半年竣工的项目减少,供应量下降,因此预计下半年应该也是集中去库存的时期。

 

 

2020下半年房地产市场影响

2020年下半年的分析也要分两种情况

 

一种情况是疫情没有消失,依然存在,中国与疫情的战斗成了持久战。

那么,房地产市场将会和上半年一样受到抑制,大盘的影响基本上不会改变。但可能会产生重要改变的是房企的人力成本,就是很多次要职位员工,置业顾问,中介和销售渠道将会另谋出路,为了降低工资和管理成本,保证资金链安全,房地产行业将逐渐进入裁员期。

另一种情况是疫情在5、6月份消失,则房地产市场进入2020年下半场。

大规模的销售推广必然会铺天盖地,各种诱人优惠接踵而来,上半年累计的购买力得到释放,成交会较去年同期增长。

回暖的房地产市场,会不会出现房价大幅上涨的情况?我们认为不会。

首先是中央三稳政策已经定调,一城一策继续保持,哪个区域过热的话就会受到调控的迎头痛击,大幅降价也不可能,因为维稳仍然是第一要务。

因此,预计下半年的房地产市场成交会有较大幅度回暖,但温度不会过高,房价不可能出现大涨、大降,而是会保持相对平稳。

1.2万亿人民币放量意味着什么?

 

很多人注意到2月3日央行的1.2万亿人民币放量,一些媒体解读为给房地产放水,下半年房地产会像2003年非典过后一样狂涨,号召买房囤货,投机赚钱。

但我们认为,1.2万亿将不会进入房地产领域,更不会引起房地产市场大涨。

首先从中国经济发展走向看,房地产市场已经进入下半场,正在逐渐走向常态化调控的软着陆,不再是当前国家经济发展的方向性领域。

第二,房地产市场因为系统性风险很高,对金融系统危险最大,因此,国家不会再将水放到房地产市场,即便是有水渗入,也将因为严厉的稳定政策,不会掀起多少风浪。

第三,中国经济2003年一个重要的推动力是加入了世贸组织,而当时房地产刚刚全面进入市场化,刚性需求和改善型需求非常旺盛,处于高速成长期,随着经济的成长和高速发展,地产本身的升值和资本的大举投机导致房价大涨。2020年的房地产市场相当于一个50岁的中年人,而2003年的房地产市场相当于一个18、19岁的青年,两相比较,已经不可同日而语,因此,不能以2003年非典之后的房地产市场类比当前的房地产市场。

我们认为,1.2万亿人民币放量,将会针对两个重要领域:制造业和金融业。

众所周知,2020年中央决定进一步开放金融业,设立更多自贸区,允许国外银行和资本进入中国经济领域,参与中国金融业,这个意义,相当于一次小规模的加入世贸组织,中国将藉由金融市场国际化,产生新的增长和创新动力,保持经济和市场的活力。

人民币放量不出意外的话,将会借助疫情的推动,大举进入制造业和金融业,一方面推动制造业复元,一方面为金融市场国际化做好准备。

因此,我们认为2020年下半年,房价不会大涨,下半年成交将会大幅回暖,但股市和金融业将会利好。

 

 

 

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