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珠海出大招了!这两剂杀手锏能否将珠海房价拉回理性?

日期:2017年5月4日

 

看点

01

如期而至!珠海一次性挂8块地,土地供应侧发力

 

5月2日,珠海市国土资源局网站公布了8宗住宅、商业用地挂牌出让信息,其中唐家5宗、平沙2宗、斗门1宗,8宗地块的宗地面积约15.66万㎡,起拍总价约35.11亿元

 

如此一次性的推地,是近两年来绝无仅有的情况。

 

“  进一步推进土地供给侧结构性改革工作,优化住宅用地出让节奏和规模,平衡全市各区住宅用地出让计划,防止区域分化进一步拉大。加大共有产权房、保障性住房用地供应,平衡市场供给。”

 

珠海4月6日限购细则里的一段话已揭示:供应量大、供应节奏快,将成为珠海接下来一段时间推出居住用地的主基调。

 

唐家公开出让的5宗地的编号分别为珠国土储2017-17、2017-18、2017-19、2017-20、2017-21地块,宗地总面积约64492㎡,起拍楼面地价均为15000元/㎡,楼面地价最高限价均为20000元/㎡,当上述地块的竞买价格达到最高限价时,转为竞人才住房和公共租赁住房面积。

 

 

 

▲5月2日珠海挂拍地块

 

平沙2宗住宅地宗地编号为17054/珠国土储2017-16、17064/珠国土储2017-26。其中,17054/珠国土储2017-16地块面积为25999.98㎡,1.0<容积率≤2.0,起拍楼面地价均为2800元/㎡,最高限价楼面地价5000元/㎡;17064/珠国土储2017-26地块面积为49999.96㎡,1.0<容积率≤2.5,起拍楼面地价均为3500元/㎡,最高限价楼面地价5000元/㎡。

 

 

▲5月2日珠海挂拍地块

 

斗门乾务镇住宅地宗地编号为17055/珠国土储2017-22,地块面积16087.59㎡,1.0<容积率≤1.8,起拍楼面地价均为4000元/㎡,最高限价楼面地价7500元/㎡。需配建人才住房和公共租房(建筑面积不少于2316.62㎡)。

 

 

 

▲5月2日珠海挂拍地块

 

根据公示,这8宗地块将在6月1、2日先后迎来竞拍。

 

 

 

▲珠海市2017-2019年土地出让计划

 

可以看到,2017-2019年,珠海市住宅用地供应充足,三年内共计有793.98公顷住宅用地出让,接近2013-2016年珠海市四年宅地成交的总和。从土地供应量上看,珠海已经为开发商备足了“口粮”。

 

另外,除加大市场一级土地供应以外,珠海将加大共有产权房、保障性住房用地供应,平衡市场供给。进一步完善全市各区域“招拍挂”出让住宅用地的土地溢价率和人才住房、公共租赁住房面积配建标准的设定工作,强化土地出让工作的监管,为市场的平稳健康发展保驾护航。

 

 

看点

04

珠海地价会否理性回归?

 

在这样的市场背景下,2017年珠海的地价能回归理性?至少 几个方面可以看出端倪。

 

1,市场行情的预期

 

调控政策密集发布,步步紧逼,楼市虽未出现速冻现象,但是买房裙带关系减弱、曾买不到的盘出现松动等迹象都在表明,市场在变。

 

未来市场行情的预期走势会如何是开发商拿地的关键,持续看好依旧会出现抢地热潮。

 

2,开发商意愿,手里的余粮

 

决定房企对珠海这场地块态度的关键因素,还包括房企本身的拿地迫切性。今年以来,珠海仅成交宅地寥寥无几,大量房企面临断粮困境。如果说上半年部分想要补仓的房企心态还比较从容,那么现在,这种急迫性会加剧。

 

 

此外,随之新政的出炉,竞拍地块的保证金提至60%,如果开发商都不愿意去勾新地,楼市的供应量依旧不会增加。这点主要看开发商手里余粮的多少了。

 

3,板块分化,优质地块或依旧疯狂

 

从近两年的出让来看,唐家和西区仍成重点供地区域,既有热门板块稀缺地段的优质地块,也有中低价位用地供应。稀缺地块尽管起价会高,但依旧会成为开发商争夺的香饽饽,比如日前挂出的位于29120的五个地块。

 

 

看点

05

谁将积极拿地?

 

开发商拿地和购房者买房有着同样的心理——低买高卖。曾高价地亏本转售的例子还历历在目,在地价高位时,土地供应量大增时,谁将会积极拿地,成为土地市场的主角呢?试做一些分析。

 

首先,当然是缺“粮”的企业。2016年市场火爆,部分企业趁着好行情出货积极,如今手里项目很少或者已经没有项目,出手去购置新的地块,既有厚实的资金又有市场需求。

 

其次,应该是激进的外来大房企。珠海楼市近十年,进入不少的外来开发商,目前市场上除华发、格力、珠光,已鲜少本地房企。相比本地房地,外来开发商对珠海市场持续看好,表现也非常积极,2016年高地价地块多为外来房企竞得,如19050元/平的崇峰,29120元/平的雅居乐。

 

第三,想分一杯羹的新房企。所谓新,分两类,一种是新入珠不久,一种是新入房地产行业的。这两类都大多带有资本入场,只要珠海房地产市场还存在发展和盈利机会,这些房企都会拿出“初年牛犊不怕虎”的精神拿地。2016年珠海就有近10家房企新入珠海,如雅居乐、崇峰、泰禾、融创、海伦堡、高盛等。

 

 

看点

06

另一杀手锏!房贷也收紧了,利率9折成普遍!

 

事实上,加快土地供应节奏、加大土地供应力度,只是珠海为确保房地产市场健康可持续发展打出的“组合拳”之一,减少货币的供给成为另一只杀手锏。

 

4月28日时,北京部分银行通知:住房贷款利率最新通知:以网签日期为准,5月1日(含)以后网签的业务,首套房利率最低执行基准利率,二套房执行基准利率上浮20%;4月30日(含)以前网签的业务,首套房利率最低执行95折,二套房执行基准利率上浮10%。

 

北京作为全国楼市调控最严格的城市,房贷出现了收紧现象,贷款折扣减少,放款时间明显延长。这些都叠加房地产调控政策发挥调控效果。银行未来贷款额度收紧,价格上浮,放款放缓是常态。

 

▲珠海各银行房贷利率(点开看大图)

 

从珠海主流银行了解得知,珠海房贷政策也已经全面收紧。4月开始房贷利率优惠审批权已经上交省行,一般房贷都没有折扣。审批时间相较之前延长了一倍,对于资金的流向也有了更严格的控制。

 

据调查,珠海在首套房利率方面,除珠海农商银行利率为8.5折,其他银行已经纷纷调整至9折,渣打银行利率维持基准(4.9)。各行优惠政策结合新规作出相应的调整,贷款门槛逐渐提高。申请贷款流程包括:过户、抵押、审批、评估、放款。

 

某行珠海相关业务人士也表示,目前已经很难给出九折利率,且放款速度难以保障。此外各行也纷纷表示,审批放款时间已需要1-3个月。

 

 

后记


 

土地供应增加将使地价更容易控制,既能调节供求平衡的关系,又能迎合房企拿地需求,利好二季度的房地产开发投资,使可售房源增加。

 

目前珠海楼市价格依然坚挺、购房需求也依然存在,在北京的示范效应下,珠海房贷政策存在进一步收紧的可能。楼市调控政策的不断升级,信贷收紧,交易市场的规范,未来,珠海房地产市场趋于理性,成交量趋于下跌已成为大概率事件。

 

 

来源:网易房产珠海站

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